A reexibição da novela Vale Tudo, marco da teledramaturgia nacional, reacendeu uma pauta recorrente nos tribunais brasileiros: a venda de imóvel feita por pessoa sem legitimidade ou autorização para tanto. No enredo, Maria de Fátima (Bella Campos), filha da personagem principal, Raquel (Taís Araujo), aliena a casa da família sem a anuência da mãe, titular do bem. A situação, embora ficcional, ilustra com precisão problemas jurídicos complexos que, na prática, envolvem tanto implicações cíveis quanto criminais.

“Quando alguém vende um imóvel sem ser o legítimo proprietário — ou sem estar devidamente autorizado a representar quem o é —, essa conduta pode ensejar nulidade absoluta do negócio jurídico, nos termos do Código Civil, e responsabilidade penal, especialmente se houver falsificação de documentos, uso de procurações inválidas ou induzimento doloso ao erro por parte do comprador”, diz Raphael Medeiros Adada, advogado especialista em Direito Imobiliário do GMP|G&C Advogados Associados.

A princípio, são cinco os pontos principais a serem observados por quem pretende adquirir um imóvel, com atenção tanto aos reflexos cíveis quanto aos penais:

1. Verificação da titularidade e poderes de representação

A matrícula atualizada do imóvel, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, é o documento que comprova a quem pertence o bem. Caso a pessoa que se apresenta como vendedora não conste como proprietária, é indispensável a apresentação de instrumento de mandato (procuração) com poderes específicos para venda, devidamente registrado em cartório.

Se o negócio for celebrado por quem não tem legitimidade ou poder para alienar, haverá nulidade do contrato (art. 166, I e IV do Código Civil). Se, além disso, houver falsificação de documentos ou uso de procuração falsa, pode-se configurar falsidade ideológica (art. 299 do Código Penal) ou uso de documento falso (art. 304), com penas que variam de um a cinco anos de reclusão, além de multa.

2. Análise de ônus reais e ações judiciais em andamento

Imóveis podem ter restrições reais registradas na matrícula, como penhoras, hipotecas, usufruto, cláusula de inalienabilidade ou alienação fiduciária, que impedem ou limitam a venda. A negociação de imóvel gravado com tais ônus, sem que o comprador seja informado, pode levar à nulidade ou anulabilidade do contrato, com eventual indenização por perdas e danos.

“Sob a perspectiva penal, se o vendedor ocultar deliberadamente tais gravames, pode responder por estelionato (art. 171 do CP), especialmente se obtiver vantagem indevida induzindo o comprador a erro relevante. A existência de ações judiciais em trâmite, como disputas de herança ou execuções fiscais, também pode comprometer a eficácia da transação”, detalha Vinicios Cardozo, advogado criminalista.

3. Regularidade documental do vendedor e prevenção à fraude

Antes de fechar negócio, é imprescindível exigir certidões cíveis, fiscais, trabalhistas e de protestos em nome do vendedor. No caso de pessoas jurídicas, deve-se verificar a regularidade societária, a legitimidade do representante legal e a inexistência de débitos que possam comprometer o patrimônio da empresa, incluindo o imóvel em questão.

A ausência desses cuidados pode resultar em evicção — quando o comprador perde o bem por decisão judicial —, obrigando o vendedor a restituir o valor pago e indenizar eventuais prejuízos (arts. 447 e 450 do CC). Em cenários de má-fé ou fraude deliberada, o vendedor também pode ser investigado por crime contra o patrimônio, especialmente se reincidente.

4. Conferência da posse e da ocupação do imóvel

A análise da posse atual do bem é fundamental. Imóveis ocupados podem estar sob contrato de locação, comodato ou até mesmo em litígio possessório. É recomendável vistoriar o local, levantar quem são os ocupantes e em que condições ali residem. A venda de bem com posse contestada pode gerar ações de reintegração, manutenção ou interdito proibitório, além de comprometer a fruição imediata do imóvel pelo comprador.

Nos casos mais extremos, quando o vendedor oculta propositalmente disputas possessórias ou permite que o comprador acredite na posse plena e tranquila, há possibilidade de configuração de dolo contratual e, por extensão, prática criminosa com dolo específico.

5. Cuidados na formalização do negócio e prevenção a golpes

A compra de imóvel deve ser formalizada mediante escritura pública e registrada no Cartório de Registro de Imóveis — o que garante a transferência da propriedade e sua oponibilidade a terceiros (art. 1.245 do CC). Negociações realizadas apenas com contrato particular ou por meio de intermediários não autorizados aumentam exponencialmente o risco de fraude.

Evite pagamentos em dinheiro vivo, valores sem recibo bancário ou cláusulas abusivas em contratos mal redigidos. Sempre que possível, conte com assessoria jurídica qualificada, que poderá não só revisar os documentos como orientar sobre eventuais riscos. Em fraudes estruturadas, o estelionatário pode inclusive aplicar o chamado “golpe do imóvel sem dono” — vendendo bens de terceiros com documentação falsificada.

“A história da novela Vale Tudo é um alerta de que o mercado imobiliário, embora promissor, exige cautela jurídica. A conjugação de medidas preventivas, diligência documental e análise de riscos cíveis e penais é o caminho para uma compra segura. Quando se trata de patrimônio, o velho ditado se aplica com rigor: prevenir é sempre melhor — e mais barato — do que remediar”, completa Medeiros.